Planuję zakup domu w prezencie dla moich dzieci i chciałbym dowiedzieć się, jaką formę współwłasności wybrać na akcie własności. Czytałem, że na Florydzie istnieją różne formy współwłasności do wyboru przez kupującego. Chciałbym uzyskać informacje dotyczące tych różnych form własności oraz jakie są ich plusy i minusy. Jak mogę upewnić się, że wybrana przeze mnie forma własności zostanie wpisana do aktu własności?

Zenon z New Port Richey, FL

Szanowny Panie Zenonie

W Pana przypadku, gdy chce Pan kupić nieruchomość dla swoich dzieci, ma Pan do wyboru dwie formy współwłasności: „tenants in common” lub „joint tenants with the right of survivorship”.

Pierwsza z wyżej wymienionych form współwłasności, tzw. „tenancy in common”, to forma domyślna i będzie automatycznie zastosowana w przypadku braku sprecyzowania innej formy współwłasności w akcie własności. Każdy ze współwłaścicieli posiada ułamkowy udział w niepodzielnej nieruchomości, prawo do współposiadania oraz inne prawa i obowiązki wynikające z prawa własności. Nie ma limitu w liczbie współwłaścicieli. Wielkość udziału każdego ze współwłaścicieli może być określona procentowo w równych lub nierównych częściach. W przypadku braku określenia procentowego nierównych części domyślną formą jest współwłasność w równych częściach. W tej formie współwłasności, w przypadku śmierci jednego z współwłaścicieli, jego część zostanie odziedziczona przez jego spadkobierców (wyznaczonych w testamencie lub w braku testamentu – z mocy ustawy).

Drugą formą współwłasności jest tzw. „joint tenancy with the right of survivorship” i jest to współwłasność w równych częściach w niepodzielnej nieruchomości z prawem przeżycia, co oznacza, że w przypadku śmierci jednego z współwłaścicieli jego udział przechodzi z mocy prawa po równo na pozostałych współwłaścicieli lub – w przypadku dwóch współwłaścicieli – w 100% na drugą osobę, która przeżyła zmarłego. Nie ma więc postępowania spadkowego i spadkobiercy osoby zmarłej nie mają prawa do dziedziczenia tej nieruchomości. Ponieważ ta forma współwłasności nie jest formą domyślną, należy ją wyraźnie zastrzec w akcie własności przy zakupie nieruchomości.

Zaletą pierwszej z form współwłasności – „tenancy in common” – jest to, że zmarły może sam wyznaczyć, kto odziedziczy jego część nieruchomości po śmierci lub – przy braku testamentu – jego udział odziedziczą jego spadkobiercy ustawowi a nie pozostali współwłaściciele, jak dzieje się w przypadku drugiej z form współwłasności – „joint tenancy with the right of survivorship”. Minusem jest natomiast to, że pozostali przy życiu współwłaściciele mogą z dnia na dzień znaleźć się w sytuacji współwłasności z osobami obcymi, co może prowadzić do konfliktów.

Zaletą drugiej z form współwłasności – „joint tenancy with the right of survivorship” – jest ominięcie postępowania spadkowego oraz zapewnienie, że nieruchomość nie trafi z mocy spadku w niepowołane ręce, pozostając na zawsze „w rodzinie”.

W obu przypadkach, niezależnie od obranej formy współwłasności, każdy ze współwłaścicieli może przerwać współwłasność na przykład poprzez sprzedanie lub przepisanie swojego udziału na osoby trzecie. Każdy ze współwłaścicieli może również zażądać na drodze sądowej sprzedaży nieruchomości w przypadku konfliktu. Aby mieć pewność, że na akcie własności została zapisana odpowiednia forma własności, należy o tym powiadomić osobę, która przygotowuje akt, tzw. „deed” (zwykle jest to title agency przygotowująca dokumenty sprzedaży nieruchomości), i poprosić o kopię tego dokumentu do wglądu, zanim zostanie on podpisany przez sprzedającego, aby sprawdzić, czy forma własności została poprawnie wpisana zgodnie z instrukcjami. W przypadku wątpliwości zalecam konsultację z doświadczonym adwokatem.

Agnieszka Piasecka, Esq.

Agnieszka Piasecka jest polskim adwokatem w Clearwater na Florydzie. Urodziła się i wychowała w Polsce. Uzyskała swój pierwszy dyplom prawa z wyróżnieniem na Uniwersytecie Jagiellońskim w Krakowie oraz studiowała prawo międzynarodowe na Tilburg University w Holandii. Na Florydzie uzyskała doktorat prawa z wyróżnieniem na Stetson University College of Law. Mecenas Piasecka mówi biegle po polsku i oferuje bezpłatną pierwszą konsultację prawną. Adres biura: 13575 58th Str. N., Clearwater, FL 33760, telefon: 727-538-4171 lub 813-786-3911. Więcej informacji na powyższy temat można znaleźć na stronie: www.PolishAttorneyClearwater.com i www.PiaseckaLaw.com.

Ten tekst powstał w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.